Faldstammer

 5. april 2011 stemte ejerforeningens medlemmer om en total udskiftning af samtlige faldstammer. Forslaget fik flertal, men ikke det krævede flertal, og der er derfor ingen aktuelle planer om udskiftning af faldstammer.

Bemærk! Er din faldstamme i stykker hører dens vedligehold ind under foreningens løbende vedligeholdelsesforpligtelser. Mail derfor billeder og beskrivelse af problemerne til jacobsgaarden@hotmail.com, så vurderer bestyrelsen sammen med relevante fagfolk, hvad der kan gøres for at udbedre problemet.

 

NOTAT

til E/F Jacobsgården

E/F Jacobsgården har ønsket en vurdering af, hvorvidt ejerforeningen ved udskiftning af faldstammer i køkken og badeværelse, er forpligtet til at foretage retablering med anvendelse af standardmaterialer eller med anvendelse af de materialer (hovedsagligt fliser og klinker), der er anvendt i de enkelte lejligheder.

Som udgangspunkt påhviler vedligeholdelsespligten for alle hovedforsyningsledninger og hovedkloakledninger i ejendommen ejerforeningen.

Alle forgreninger og stikledninger ind til de enkelte ejerlejligheder skal vedligeholdes af ejeren selv.

For så vidt angår faldstammer er det altså ejerforeningen, der skal bekoste en vedligeholdelse eller udskiftning af selve faldstammen, mens vedligeholdelse eller udskiftning af fx afløbet fra håndvasken og hen til faldstammen skal bekostes af lejlighedsejeren.

Det er i den henseende uden betydning, om faldstammen er placeret på et fællesareal som bagtrappen, inde i lejlighederne, eller løber inde i væggen.

Dette fremgår i øvrigt også af foreningens vedtægter, § 16, stk. 1.

Indeholdt i pligten til at bekoste vedligeholdelse eller udskiftning af faldstammerne er også pligten til at foretage retablering af vægge og lignende i de enkelte lejligheder.

Da vedligeholdelsen af faldstammer er en fælles forpligtelse, skal den enkelte lejlighedsejer ikke belastes med individuelle omkostninger til retablering (altså udover, hvad der opkræves via fællesudgifterne).

I forbindelse hermed er det dog vigtigt at være opmærksom på, at der ikke kan tillægges den enkelte lejlighedsejer nogle forbedringer på sin ejendom – omkostninger forbundet hermed kan nemlig ikke kræves dækket af ejerforeningen.

Lejlighedsejeren har således krav på, at der foretages retablering med brug af de materialer, der er anvendt i hans køkken eller badeværelse, men han kan selvfølgelig ikke kræve, at der foretages retablering med anvendelse af materialer, der er væsentligt dyrere eller bedre, end de materialer, der er anvendt i forvejen, eller at der foretages en yderligere istandsættelse af et rum, end selve vedligeholdelsen påkræver.

Forsikringsselskabernes praksis omkring istandsættelse efter skader afviger ganske korrekt herfra, som også ejerforeningens administrator påpeger.

Ved forsikringsdækkede skader anvender forsikringsselskabet en standardtakst for erstatningens størrelse, sædvanligvis baseret på istandsættelse med brug af standardmaterialer etc. Denne fremgangsmåde kan dog ikke overføres på ejerforeningens vedligeholdelse af fælles forsyningsledninger. I tilfældet med forsikringsskaden er fremgangsmåden valgt på baggrund af en indgået aftale mellem forsikringsselskabet og forsikringstageren (ejerforeningen), som kommer til udtryk i policen.

Dette er ikke tilfældet ved ejerforeningens udførelse af vedligeholdelsesopgaver. Endvidere har ejerforeningen jo netop mulighed for at medtage disse merudgifter til retablering med dyrere materialer, når der lægges budget for en vedligeholdelsesopgave.

Ved retablering i de enkelte lejligheder vil man kunne komme ud for, at der ikke kan retableres med præcist de materialer, der er anvendt. Det ses ofte ved opsætning af klinker eller fliser, hvor det viser sig, at de pågældende klinker eller fliser ikke længere kan skaffes.

I de tilfælde kan ejerforeningen kun forpligtes til at bekoste en retablering med de materialer, der kommer tættest på i udseende og kvalitet. Ejerforeningen kan ikke forpligtes til at sætte nye klinker eller fliser op i hele rummet for at få ensartet udseende.

Et særligt problem kan opstå i de situationer, hvor lejlighedsejeren vælger at udføre en ombygning eller istandsættelse, samtidig med, der udføres vedligeholdelse af de fælles forsyningsledninger.

For lejlighedsejeren kan det give god mening – hvis der alligevel skal laves hul i væggen i badeværelset, kan man lige så godt få lavet det hele i stand samtidig med.

Spørgsmålet er dog, hvorledes henholdsvis ejerforeningen og lejlighedsejeren skal forholde sig med omkostningerne i denne situation.

Udgangspunktet må være, at ejerforeningen skal bekoste retablering med de materialer, der blev brugt før istandsættelsen, og at lejlighedsejeren selv må betale prisforskellen mellem de af ham valgte materialer og de materialer, der oprindeligt var brugt. I mangel af bedre kan prisforskellen eventuelt opgøres som forskellen mellem standardmaterialer og de af lejlighedsejeren valgte materialer.

Ejerforeningen bør i øvrigt i disse situationer være særligt opmærksom på, at der aftales en omkostningsfordeling med den håndværker, der skal udføre opgaven, således at ejerforeningen kun faktureres for det egentlige retableringsarbejde og lejlighedsejeren faktureres for selve istandsættelsen.

Såfremt ovennævnte måtte give anledning til spørgsmål, er I naturligvis meget velkomne til at ringe mig op for en drøftelse.

København, 26. januar 2010

Michael Hasløv Stæhr

v/Per Kristian Johansen

Advokat

Leave a Reply