Varmeanlæg

Status 20.11.17

Grundet vores sårbare varme anlæg, er det nu blevet besluttet at hvis man har problemer med varmen og har behov for at tilkalde VVS på egen hånd, skal bruge det af ejendommen tilknyttede firma som hedder

PEDERSEN VVS v/ Jan Pedersen Bredgade 63, 1260 København K Tlf.nr.: 39655542.

Grunden til dette er at vi har haft fimaer der på egen hånd har pillet ved indsillinger og ventiler, som de ikke har forstand på. Hvilket i flere tilfælde har forværret situationen.

Ejendommen har ansvaret for forsyningen af varme frem til lejligheden. Det vil sige, at hvis der er varme på det rør, der fører frem til radiatoren, ligger fejlen enten i radiatorventilen (den man regulerer varmen på) ellers er der luft i radiatoren (dette er meget sjældent, da varmen bliver fordelt til lejlighederne, fra loftet og ned mod kælderen og derved vil luftet søge mod udluftningsklokkerne øverst på loftet). Hvis man hører rislende vand i radiatoren, kan dette være luft, som man kan prøve at fjerne ved at åbne for udluftningsskruen, som sidder i modsatte ende af varmereguleringen. (Der sidder ikke altid udluftningsskruer i radiatoren og derved kan man ikke selv løse det problem). Den manglende varme kan også ligge i den ventil man åbner og lukker for varmen med. Denne ventil kan sætte sig fast i ventilhuset, når radiatoren står lukket hele sommeren. Dette kan i mange tilfælde løses ved man lader termostaten stå på 5 (fuld åben) hele sommeren, da ejendommen alligevel lukker for varmen fra  1 juni til og med 30 september. Dette gør at ventilen ikke sætter sig fast hen over sommeren. Det er IKKE tilrådelig selv at forsøge at få ventilen løs i ventilhuset, da dette kræver teknisk indsigt og kan fører til store mængder vand i lejligheden.

Status vedrørende Jacobsgårdens varmeanlæg pr. 18.3.2013:

Varmeanlægs-planer: På opfordring af en beboer på 5.-sal, der oplevede at en køber sprang fra købet pga. risikoen for at få synlige rør gennem lejligheden, hvis et generalforsamlingsflertal beslutter at renovere og/eller installere et nyt varmeanlæg jf. Årsberetningen 2012, vil bestyrelsen hermed gerne præcisere:

Den nuværende bestyrelse har ingen aktuelle planer om at renovere det nuværende varmeanlæg og/eller investere i et nyt anlæg, der vil give en rørføring gennem 5.-sals lejlighederne.

—–

Jacobsgården vandt retssag mod Tagbolig

Københavns Byret afgjorde den 26. september 2011, at Tagbolig A/S skal betale 482.725 kroner plus renter til ejerforeningen Jacobsgården.

Ejerforeningen havde anlagt sag mod Tagbolig a/s, fordi mange lejligheder har haft problemer med varmeforsyningen, efter Tagbolig købte loftarealet og indrettede lejligheder der. I forbindelse med ombygningen er varmeanlægget ændret, og retten lagde bl.a. vægt på at:

*Tagbolig a/s var bygherre på projektet og ansvarlig for, hvordan det blev udført

*Der efter ombygningen var problemer med varmeforsyningen

*Varmeanlægget er behæftet med væsentlige mangler, at projektet ikke er tilstrækkeligt til at sikre en stabil og korrekt drift, og at arbejdet ikke er udført korrekt.

*Problemerne kan henføres direkte til det projekt, som Tagbolig a/s har foranlediget og udført.

Ejerforeningen forsøgte gentagne gange at få Tagbolig a/s til at udbedre varmeanlægget, men det lykkedes aldrig at få det til at køre så godt, som det gjorde før ombygningen.

Tagbolig a/s skal desuden betale 52.816,25 kr. af foreningens sagsomkostninger.

Pengene er overført til foreningens konto.

22. august 2011: Jacobsgården vs. Tagbolig

Endelig kom vi i retten mod Tagbolig!
Ikke at det var nogen fornøjelse, men efter 4 års arbejde på at få selskabet til at erkende sit ansvar, var det rart at forelægge vores sag for en dommer. Vi – altså ejerforeningen – måtte bl.a. finde os i at modparten kaldte os ’guldgravere, der forsøger at få en erstatning, som vi juridisk set ikke er berettiget til’, mens vores advokat stædigt holdt fast i de kolde facts fra syn- og skønsmanden, der klart konkluderer, at Tagboligs fejlbehæftede rørføring på loftet er skyld i luft i varmerørene og dermed varmesvigtene. Dommen afsiges 19. september 2011 kl. 13.

Juni 2011: Processkrift er afleveret til Retten og vi afventer en dato for, hvornår sagen kommer for.

Januar 2010: Ejerforeningen kører fortsat retssag mod Tagbolig (sagens forløb kan følges via referater fra bestyrelsesmøderne).

***************************************************************************************************’****                                                                                            20. september 2008

Kære ejerforeningsmedlemmer

Efterår og vinter nærmer sig. Som de seneste to år forventer bestyrelsen, at det bliver nødvendigt med en hotline til at få løst akutte varmproblemer. Desværre.

Michael-vicevært arbejder på at finde et VVS-firma, som vi kan lave en fornuftig aftale med, og navn og telefonnummer følger, så snart vi har en aftale.

Som nævnt og forklaret løbende i bestyrelsesreferaterne, så kan vi desværre ikke ‘bare lige’ få vores varmesystem til at virke. Eller købe et nyt, som det rådgivende ingeniørfirma OBH Gruppen har anslået vil koste os 2,8 mio. kr.

Sagen er stadig, som OBH Gruppen har dokumenteret for os, at Tagboligs rørføring på 5. sal er forkert dimensioneret – og det påvirker flowet i hele varmeanlægget. Rørene er skjulte installationer inde i lejlighederne, og derfor kan vi ikke bare gå ind i lejlighederne og lave rørføringen om.

Tagbolig er uenig i, at vores svigtende varme skyldes deres rør, og derfor har vi – som fortalt på generalforsamlingen tidligere på året – lagt sag an mod Tagbolig. I overdragelsesaftalen for loftslejlighederne står nemlig;

“Det er Tagbolig A/S’ fulde ansvar, at forsyningskapaciteten, hvilket omfatter el, vand, varmt vand og varme, er tilstrækkelig, og at Tagbolig A/S afholder alle udgifter i forbindelse med en evt. forøgelse af kapaciteten – uanset om problemerne viser sig i de nye lejligheder eller et andet sted i ejendommen”.

En retssag er både dyr og tidskrævende, men vi ser ingen anden løsning. for trods kontrakten, kan vi altså ikke få Tagbolig til at lave anlægget, så det virker.

Indtil videre strides vores advokat, Dahl Law, og Tagboligs advokat, Frølund Winsløw, om ordlyden af det såkaldte syns- og skønstema.

Det er en række spørgsmål om varmeanlægget, som en uvildig skønsmand skal undersøge og dermed fastlægge ansvaret for, hvorfor det ikke virker efter hensigten.

Ordlyden har afgørende betydning for, hvor ansvaret placeres, og Københavns Byret har sat en deadline for formalitetsproceduren 12. december 2008.

Indtil da har vi desværre ikke meget opmuntrende nyt, uanset hvor gerne vi vil.

Venlig hilsen

Jacobsgaardens bestyrelse,

Niels Munch, Søren Hjul, Michael Refsing,

Anja Therkildsen og Brit Therkildsen

********************************************************************************************************

VARMEFORSYNING, MANGLER & FØLGESKADER EFTER TAGBOLIG A/S

KÆRE ALLE,

Som I nok er bekendt med så er etableringen af tagboligerne meldt færdigt fra Tagbolig A/S.

Tagbolig A/S ønsker derfor, at aflevere byggeriet til foreningen, hvorfor der overfor tagbolig A/S skal angives de fejl og mangler som byggeriet har medført.

I torsdags havde bestyrelsen det første møde med Tagbolig A/S i forbindelse med afleveringsforretningen, og dette sammen med foreningens advokat og den byggetekniske rådgiver samt Tagbolig A/S advokat og byggetekniske rådgiver.

Tagbolig A/S modtog den liste over mangler/følgeskader som er udarbejdet på baggrund af de tilbagemeldinger som bestyrelsen tidligere har modtaget fra Jer.

Tagbolig A/S anerkendte med det samme en del af manglerne/følgeskaderne, andre ville de ikke anerkende.

Vedlagt er listen over hvad Tagbolig A/S vil udbedre og hvilke problemer de ikke kan anerkende. Foreningens advokat vurderer hvad der kan gøres overfor Tagbolig A/S vedrørende de mangler/følgeskader de ikke vil anerkende.

MANGLENDE VARME I EJENDOMMEN  VIGTIGT!

PRØVEPERIODE FREM TIL DEN 30. NOVEMBER 2007

Da Tagbolig A/S ikke umiddelbart vil anerkende, at de problemer der er opstået med varmeforsyningen i ejendommen skyldes etableringen af tagboligerne er følgende aftalt:

En prøveperiode frem til fredag den 30. november 2007, i denne periode skal ALLE sætte deres varmeapparater på den styrke de tidligere har anvendt f.eks. hvis man tidligere har sat radiatoren på 3 og havde 21 grader så skal dette afprøves.

Hvis radiatorerne ikke varmer, som de tidligere har gjort, så skal der STRAKS gives besked til vicevært Michael Jensen, mobil: 2211-2320, med oplysning om:

·          Hvilken lejlighed

·          Hvilken radiator er der problemer med, f.eks. soveværelse

·          Hvad er fejlen, f.eks. ingen varme, meget lidt varme, svingende varme etc.

Når prøveperioden er udløbet, vil der igen være et møde med Tagbolig A/S og foreningens rådgivere.

Alle lejligheder med fejl vil efterfølgende blive gennemgået og problemerne vil blive fastlagt, f.eks. om årsagen er, at der er etableret forkerte termostater ulovlige installationer eller fejlene kan henføres til byggeriet udført af Tagbolig A/S.

Fejl der meddeles efter denne prøveperiode vil kun i særtilfælde blive medtaget i afleveringsforretningen med Tagbolig A/S, og vil derfor som udgangspunkt være foreningens problem/omkostning.

M.V.H.

Bestyrelsen

———————————————————————————–

Information om Jakobsgaardens centralvarmeanlæg

Som alle er bekendte med, har vi efter Tagboligs byggeri på 5. sal problemer med varmen. Efter halvandet års tillid til, at Tagbolig lever op til kontrakten med Ejerforeningen – hvor det udtrykkeligt står, at vi på alle punkter skal holdes skadesløse ifbm. byggeriet – har bestyrelsen mistet tålmodigheden. Det betyder, at advokatfirmaet Dahl Law er ansat til at sikre vores rettigheder, og vigtigst af alt lige nu: varme. En række forhold er undersøgt juridisk og teknisk, og vores primære krav til Tagbolig er:

- Fordelingstallene for 5. sal skal genforhandles

- Centralvarmeanlægget skal rettes, så det kører tilfredsstillende   (rørføringen på 5. sal er underdimensioneret og forkert anlagt)

- Fejl og mangler ifbm. med byggeriet skal udbedres

- Varmeovne og kompensation for merforbrug til beboere, der lider under svigtende varme

Kravene fremsættes via Ejerforeningens advokat først i næste uge, og Tagbolig får en kort frist til at indrømme dem. Anerkender Tagbolig ikke vores krav, indkaldes der til syn og skøn, så vi kan få en objektiv vurdering, som begge parter kan anerkende. Tagbolig har meddelt, at de ønsker en overdragelsesforretning 15. november 2007. Den kan bestyrelsen naturligvis kun anerkende, hvis vores krav er opfyldt inden da. At vi har taget dette skridt betyder også, at vi ikke kan ændre på centralvarmeanlægget, så længe spørgsmålet om skyld og ansvar for den svigtende varme ikke er afgjort. Eller efter syn og skøn. Jura tager tid, det koster penge, og derfor har bestyrelsen i første omgang forsøgt en mindelig løsning. Mere information om situationen, så snart den foreligger.

Hilsen Bestyrelsen

————————————————————————————–

I forbindelse med Tagbolig byggeprojektet har bestyrelsen indgået en aftale med OBH-gruppen, der er et rådgivende ingeniørfirma, som skal hjælpe med at sikre at alle evt. fejl og mangler vil blive udbedret inden overleveringen. Eventuelle skader, der må anses som følgeskade af Tagboligs byggeri, skal oplyses til bestyrelsen på mail. jacobsgaarden@hotmail.dk.

Leave a Reply